村級工業園改造需直面的4大問題

來源(yuan)：建科 瀏覽：- 發布日期：2020-10-29 09:16:24

隨著社會發展，村級工業園產業低端、土地利用低效、發展粗放、環保安全隱患等問題越來越突出。2018年2月，廣東省國土資源廳修訂《廣東省土地利用年度計劃管理辦法》規定：對珠三角不再下達普通計劃指標，除原有的省級立項的重大基礎設施外，將原來專項下達給各地的精準扶貧、體育設施、農村新產業新業態、農民住房等民生設施項目專項用地計劃指標全收回由省級計劃指標統籌保障。這一政策，促使土地資源極度緊缺的珠三角城市加緊推進村級工業園改造，這對盤活低效產業用地資源，推動城市高質量發展，具有重要的意義，但是，也需要面對村級工業園改造的4大問題：

1、村級工業(ye)園(yuan)改造融資比較(jiao)難

工業(ye)園區改(gai)造(zao)需要(yao)投入巨額資(zi)(zi)金，要(yao)依靠政府財政資(zi)(zi)金撬動社(she)(she)會(hui)資(zi)(zi)金參與。目(mu)前村級工業(ye)園改(gai)造(zao)資(zi)(zi)金來源主要(yao)有3種情形：區或鎮公(gong)有資(zi)(zi)產出(chu)(chu)資(zi)(zi)、園區權(quan)利人(ren)出(chu)(chu)資(zi)(zi)、非(fei)園區權(quan)利人(ren)以贏利為目(mu)的參與改(gai)造(zao)的社(she)(she)會(hui)資(zi)(zi)本。三種資(zi)(zi)金都存在融(rong)資(zi)(zi)難(nan)問題：

1）區(qu)或鎮(zhen)融(rong)資(zi)(zi)平臺公司以公有資(zi)(zi)產及(ji)其(qi)融(rong)資(zi)(zi)參與園區(qu)改(gai)造(zao)，受財政政策和資(zi)(zi)金使用性質的嚴格限制(zhi)，難以滿(man)足園區(qu)改(gai)造(zao)巨大的資(zi)(zi)金需求。

2）村集體融(rong)資，往(wang)往(wang)因園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)土地建筑(zhu)欠缺產權手續而難(nan)以(yi)作為抵押(ya)質(zhi)押(ya)物獲得(de)金融(rong)機構(gou)授信審批；村民對(dui)大(da)規模(mo)融(rong)資進行(xing)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)改造(zao)表決(jue)多持(chi)猶疑(yi)態度(du)；園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)企業(ye)作為園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)權利人，受土地廠房租賃期和投(tou)資回報的影響，一般(ban)也怠于(yu)融(rong)資改造(zao)。

3）企(qi)業(ye)實(shi)體以(yi)(yi)贏(ying)利(li)(li)為目的參與改造的融資(zi)，因項(xiang)目回收期長(chang)、盈利(li)(li)預期不(bu)明確、退(tui)出補償機制細化不(bu)足(zu)、園區土地建筑產權手續欠(qian)缺(que)難以(yi)(yi)采取項(xiang)目融資(zi)，民營(ying)、外資(zi)等企(qi)業(ye)融資(zi)參與改造的積極性受(shou)阻。

2、工業(ye)園區權利人的改造意愿(yuan)偏(pian)低問題

工(gong)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)權利(li)人(ren)主(zhu)要包括村(cun)(cun)集(ji)體(ti)(ti)、村(cun)(cun)民、園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)內企業(ye)，村(cun)(cun)集(ji)體(ti)(ti)是園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)集(ji)體(ti)(ti)土地所有權人(ren)，部分(fen)村(cun)(cun)民是園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)土地的(de)(de)使用(yong)權人(ren)以(yi)及園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)廠房的(de)(de)業(ye)主(zhu)，因此，村(cun)(cun)集(ji)體(ti)(ti)及村(cun)(cun)民的(de)(de)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)意(yi)愿是決定工(gong)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)得(de)以(yi)啟(qi)動(dong)的(de)(de)關鍵。客觀來(lai)說，政(zheng)府(fu)(fu)主(zhu)導下的(de)(de)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)能提升其市場價值，會為(wei)村(cun)(cun)集(ji)體(ti)(ti)和(he)村(cun)(cun)民帶來(lai)客觀利(li)益，依常理，村(cun)(cun)集(ji)體(ti)(ti)和(he)村(cun)(cun)民對政(zheng)府(fu)(fu)的(de)(de)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)政(zheng)策應該會予以(yi)積極的(de)(de)支持，但在園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)中“政(zheng)府(fu)(fu)主(zhu)動(dong)、村(cun)(cun)集(ji)體(ti)(ti)和(he)村(cun)(cun)民被動(dong)”現象十分(fen)普遍，村(cun)(cun)集(ji)體(ti)(ti)和(he)村(cun)(cun)民對園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)的(de)(de)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)意(yi)愿整體(ti)(ti)偏低：

1）部分(fen)村集體和村民因園區廠房已在租或(huo)使用，收入有保障，因而(er)對(dui)園區改造(zao)消(xiao)極對(dui)待(dai)，部分(fen)村民認為鎮街(jie)政府有政治任務，急于改造(zao)，因而(er)產生“拖(tuo)延改造(zao)，爭取更多(duo)政府補助獎勵”的博弈企圖。

2）不(bu)(bu)同改(gai)造(zao)類(lei)型對(dui)(dui)不(bu)(bu)同權利(li)人利(li)益回報差異大，村集體和村民(min)對(dui)(dui)經(jing)濟(ji)效益不(bu)(bu)確定(ding)的(de)(de)“工(gong)改(gai)工(gong)”和無經(jing)濟(ji)效益的(de)(de)“復耕復綠”兩類(lei)改(gai)造(zao)回避甚至抵觸，而(er)“工(gong)改(gai)商住”模式又(you)與規劃不(bu)(bu)符，因而(er)對(dui)(dui)改(gai)造(zao)采(cai)觀望(wang)態(tai)度。

3）由于“三舊”改(gai)(gai)造對(dui)手(shou)續不(bu)全的(de)土地和廠房提供了完(wan)善手(shou)續的(de)機會，部分村(cun)集體對(dui)完(wan)善手(shou)續心存幻想，而以拖(tuo)延(yan)改(gai)(gai)造的(de)方式爭取獲得更多(duo)補償。

4）部分園(yuan)區確(que)實存在(zai)升級改造投入大、改造期(qi)較長(chang)、企(qi)業贏利空檔期(qi)流(liu)失、回收時間(jian)長(chang)且(qie)存在(zai)不確(que)定性問題。

3、村級工(gong)業園區土地連片整合推進未(wei)如(ru)預(yu)期

將規模小、土地零(ling)碎(sui)分散的(de)數個村(cun)級工(gong)業園，整合為連片大(da)(da)地塊園區(qu)，利于今后承載大(da)(da)項目，打造(zao)發展(zhan)大(da)(da)平臺(tai)，提(ti)高規模效益(yi)，但總(zong)體上看，村(cun)級工(gong)業園區(qu)土地連片整合推進(jin)未如(ru)預期：改造(zao)預期利益(yi)明顯的(de)“混合開發”式連片整合，項目推進(jin)力度相對較大(da)(da)；改造(zao)預期利益(yi)不(bu)明顯“工(gong)改工(gong)”類的(de)“跨園區(qu)跨村(cun)”連片整合不(bu)多、“跨區(qu)跨鎮街(jie)”的(de)大(da)(da)規模連片整合尚未有出現。其(qi)原因(yin)包括：

1）連片整合(he)涉及用地權(quan)屬更(geng)(geng)復雜(za)，權(quan)利(li)主(zhu)體更(geng)(geng)多，利(li)益(yi)分(fen)(fen)配(pei)協調更(geng)(geng)難，其中跨行政區的連片整合(he)還會(hui)涉及不(bu)同行政區域之(zhi)間的GDP分(fen)(fen)配(pei)、用地指(zhi)標分(fen)(fen)配(pei)、排污指(zhi)標分(fen)(fen)配(pei)、稅收分(fen)(fen)擔、整合(he)成本分(fen)(fen)擔、利(li)益(yi)分(fen)(fen)成等問題。

2）利益(yi)激勵政策(ce)不明顯，政府(fu)核定的土地連片(pian)整合成本、補償(chang)標(biao)準與單個園(yuan)區改造相差(cha)不大。

 3）政策(ce)對連(lian)片整(zheng)合缺(que)乏相關規則，連(lian)片改造(zao)路徑未明，部分(fen)相鄰園區用地涉(she)及控規局部調整(zheng)，按照現有政策(ce)和(he)規劃無法(fa)整(zheng)合。

4、村(cun)級工(gong)業園區改造后(hou)的管理機制有待創(chuang)新

在園(yuan)區(qu)(qu)管理(li)上，村(cun)級(ji)工(gong)業園(yuan)主要采取傳統園(yuan)區(qu)(qu)管理(li)模式(shi)，即村(cun)民自治下的(de)村(cun)集體管理(li)或(huo)由(you)村(cun)集體委托物業公司進行(xing)(xing)管理(li)，而行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)職能(neng)部(bu)(bu)門則依國家法(fa)律法(fa)規行(xing)(xing)使國土、環保、安全、工(gong)商管理(li)等各項(xiang)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)權，附之以聯合執法(fa)或(huo)運動式(shi)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)執法(fa)。由(you)于行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)執法(fa)對園(yuan)區(qu)(qu)來說具有外部(bu)(bu)性(xing)，容(rong)易導致行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)管理(li)部(bu)(bu)門與村(cun)集體和村(cun)民關系的(de)緊(jin)張，管理(li)成本高但(dan)效(xiao)果卻未(wei)必理(li)想。村(cun)級(ji)工(gong)業園(yuan)成功改造后如何重構管理(li)體制，是村(cun)級(ji)工(gong)業園(yuan)區(qu)(qu)改造不容(rong)回避的(de)問題。