推進村級工業園改造的幾點經驗總結

來源：建科 瀏覽：- 發布日期：2021-01-05 10:16:08

村級工業園改造存在(zai)土地規模(mo)不足(zu)、用地指標(biao)緊缺(que)、改(gai)造成本過高(gao)、審批周(zhou)期較長、歷史遺留(liu)糾紛難處理、各(ge)方資本參與改(gai)造的(de)信心不足(zu)等(deng)難題，如何解決(jue)這些難題，實現城市產業提速升級呢？在(zai)此，筆者總結了推進村級工業園改(gai)造的(de)幾點(dian)經驗。

1、預支存量建設用地獎勵指標

為了解(jie)決用地(di)(di)(di)指(zhi)標“僧多(duo)(duo)粥少”的(de)(de)問題，并鼓(gu)勵(li)更多(duo)(duo)的(de)(de)企(qi)業參(can)與(yu)改(gai)(gai)造中，可以實(shi)施“預(yu)(yu)支存(cun)量(liang)建設用地(di)(di)(di)獎勵(li)指(zhi)標”的(de)(de)方案：對于連片改(gai)(gai)造的(de)(de)村改(gai)(gai)項(xiang)目，涉及零星土地(di)(di)(di)需(xu)辦理農用地(di)(di)(di)轉(zhuan)用手續，且預(yu)(yu)計(ji)當(dang)年底(di)完(wan)成或(huo)啟(qi)動實(shi)施改(gai)(gai)造的(de)(de)，經同意(yi)后可將不超過連片改(gai)(gai)造面積預(yu)(yu)估獲得獎勵(li)指(zhi)標的(de)(de)50%，按季度向省自(zi)然(ran)資源(yuan)廳申請預(yu)(yu)支存(cun)量(liang)建設用地(di)(di)(di)獎勵(li)指(zhi)標。另(ling)外，當(dang)年未能完(wan)成或(huo)啟(qi)動實(shi)施改(gai)(gai)造的(de)(de)，則予以扣回。

2、主體歸宗改造的政策創新

要(yao)吸引各(ge)方(fang)資本參與村級工(gong)業(ye)園改造，就需要(yao)利(li)用(yong)不同主體的資源、特長推動(dong)村改，就必須(xu)要(yao)為參與村改的各(ge)方(fang)主體“減(jian)負”。實施方(fang)案(an)提出，允許(xu)單一(yi)改造主體歸(gui)宗改造項目在完善用(yong)地手續(xu)、稅費征收等方(fang)面，視(shi)同政府土地收儲辦理，大幅降低包(bao)括稅費、時間(jian)等土地整理成本，歸(gui)宗過程僅需征收企業(ye)所得稅，稅負降低接近90%。

3、工改工政策創新

村級工(gong)業園改造過程中，可以加大“工(gong)改工(gong)”政(zheng)策支持力度，探索建立容積率(lv)調(diao)節(jie)機制，鼓勵(li)工(gong)業“上樓”，在符合(he)高質量發展要求的前提下(xia)，適(shi)當(dang)提高容積率(lv)，以增加土地節(jie)約利用率(lv)。

此前，按照相關技術(shu)規(gui)定(ding)，工業(ye)(ye)項目所需行政(zheng)辦公及生活服(fu)務等配套設施用(yong)地(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)不(bu)超(chao)(chao)過總用(yong)地(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的7%，且不(bu)得分(fen)割(ge)(ge)轉讓。在推(tui)進村(cun)級工業(ye)(ye)園改(gai)造(zao)的過程中(zhong)，可(ke)以(yi)適(shi)當“增加工業(ye)(ye)用(yong)地(di)配套比(bi)例(li)”，以(yi)出(chu)(chu)讓方(fang)(fang)式供(gong)地(di)，拆除重建(jian)面(mian)積(ji)(ji)(ji)達15畝(mu)或以(yi)上的，配套設施比(bi)例(li)提高到(dao)15%，且可(ke)隨廠(chang)房(fang)按規(gui)定(ding)比(bi)例(li)分(fen)割(ge)(ge)。以(yi)出(chu)(chu)讓方(fang)(fang)式供(gong)地(di)，拆除重建(jian)面(mian)積(ji)(ji)(ji)（不(bu)含(han)新型產業(ye)(ye)用(yong)地(di)和綜合型產業(ye)(ye)用(yong)地(di)）達100畝(mu)或以(yi)上，配套設施比(bi)例(li)提高到(dao)20%，但超(chao)(chao)出(chu)(chu)15%部分(fen)不(bu)得分(fen)割(ge)(ge)。這(zhe)一政(zheng)策(ce)改(gai)革，不(bu)僅有利于完善產業(ye)(ye)園區的服(fu)務配套，推(tui)動建(jian)設現代(dai)化產業(ye)(ye)園區，促(cu)使傳統產業(ye)(ye)向高端(duan)制(zhi)造(zao)業(ye)(ye)、新產業(ye)(ye)、新業(ye)(ye)態發展，同(tong)時極大調(diao)動企業(ye)(ye)參與改(gai)造(zao)的積(ji)(ji)(ji)極性(xing)。

4、歷史用地遺留問題政策創新

符合(he)“三舊”改造條件的違法(fa)用(yong)地(di)(di)、違章建(jian)(jian)筑，在做(zuo)出(chu)罰款（處理(li)）決定(ding)后(hou)可(ke)按現狀(zhuang)建(jian)(jian)設用(yong)地(di)(di)分類完善手(shou)續(xu)(xu)。因歷史原(yuan)因未能確權辦(ban)證的資產用(yong)地(di)(di)，在做(zuo)出(chu)罰款（處理(li)）決定(ding)后(hou)可(ke)按現行政(zheng)策(ce)完善用(yong)地(di)(di)手(shou)續(xu)(xu)。簡化歷史違法(fa)用(yong)地(di)(di)、違章建(jian)(jian)筑處罰手(shou)續(xu)(xu)，提高效率，增(zeng)加違法(fa)用(yong)地(di)(di)完善用(yong)地(di)(di)手(shou)續(xu)(xu)的可(ke)行性。

5、審批制度改革

“審(shen)批(pi)(pi)周期長”一直是城市改(gai)造的(de)痛點，因(yin)此可(ke)積極探索(suo)有效解決途徑：一是探索(suo)建(jian)(jian)設用(yong)地事后審(shen)批(pi)(pi)制度(du)。經區村(cun)改(gai)聯審(shen)會議審(shen)議同意的(de)，在辦(ban)理(li)供地前，申請人(ren)可(ke)憑建(jian)(jian)設用(yong)地手續受(shou)理(li)函(han)辦(ban)理(li)規劃條件等相關工(gong)作，同步辦(ban)理(li)建(jian)(jian)設用(yong)地手續。二是探索(suo)跨部門并聯審(shen)批(pi)(pi)、告知承諾信任審(shen)批(pi)(pi)和容缺受(shou)理(li)制度(du)。大幅提(ti)升企(qi)業投資建(jian)(jian)設項(xiang)目的(de)審(shen)批(pi)(pi)效率，一般工(gong)業項(xiang)目從啟動立(li)項(xiang)到取得施工(gong)許可(ke)11個工(gong)作日(ri)辦(ban)理(li)完成，其(qi)他房建(jian)(jian)類(lei)建(jian)(jian)設項(xiang)目需(xu)要21個工(gong)作日(ri)辦(ban)理(li)完成。推(tui)進不動產登記(ji)(ji)(ji)服務(wu)效能提(ti)升后，實現抵押(ya)登記(ji)(ji)(ji)3個工(gong)作日(ri)內(nei)、其(qi)他登記(ji)(ji)(ji)類(lei)型5個工(gong)作日(ri)內(nei)辦(ban)結。

6、企業自主改造的財政扶持

 首先，對(dui)于自行改造的拆除(chu)重建類工(gong)業提升改造項(xiang)目，用地(di)面積30畝或以上且容積率1.5或以上的項(xiang)目，完(wan)成土(tu)地(di)整理及供地(di)手續后對(dui)土(tu)地(di)使用權(quan)人扶持10萬(wan)/畝。符合以上規定的非商(shang)品廠房、新型產業項(xiang)目，可在竣工(gong)驗(yan)收后建筑面積扶持150元/平(ping)方米。

 其次，對于自行改造(zao)的(de)拆除重建類商品廠房、新型產業項目，用地面積30畝(mu)或以(yi)上(shang)、容積率(lv)2.5或以(yi)上(shang)，完成供地手續后對土(tu)(tu)地使用權(quan)人扶持10萬(wan)元/畝(mu)。以(yi)“掛賬(zhang)收儲(chu)”的(de)方(fang)式實施改造(zao)的(de)“工(gong)改”產業園，土(tu)(tu)地出讓收入最高可按98%補償土(tu)(tu)地原權(quan)屬人。

總之，村級工業園改造(zao)需要做到改造(zao)和提(ti)升并(bing)重，引入新型(xing)產業，打造(zao)現代科技產業集聚區，以實現鎮村存量土地節約利(li)用，城鄉高(gao)質量發展的目(mu)標。