老舊工業園區改造存在的瓶頸

來源：建科 瀏覽：- 發布日期：2019-09-19 08:57:19

衰敗破(po)舊(jiu)(jiu)(jiu)的(de)(de)(de)廠房(fang)，“三高兩低(di)”的(de)(de)(de)產業(ye)(ye)形態，雜亂的(de)(de)(de)電線(xian)網……這是傳統(tong)老(lao)舊(jiu)(jiu)(jiu)工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)園(yuan)給人的(de)(de)(de)印象，這些工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)園(yuan)區特別是城中(zhong)村內(nei)的(de)(de)(de)工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)區，以其成本低(di)的(de)(de)(de)優(you)勢，引進了大(da)量的(de)(de)(de)勞(lao)動密集型加工(gong)(gong)(gong)企業(ye)(ye)。由于發(fa)展(zhan)初期過于注重產業(ye)(ye)規模，忽視遠期建設，缺乏科學統(tong)一的(de)(de)(de)規劃，產業(ye)(ye)分(fen)布相對分(fen)散，多(duo)數企業(ye)(ye)單(dan)兵(bing)作戰(zhan)，產品雷(lei)同，企業(ye)(ye)協(xie)作能力不(bu)強(qiang)，集群效應難(nan)以充(chong)分(fen)發(fa)揮。此(ci)外，老(lao)舊(jiu)(jiu)(jiu)工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)園(yuan)區的(de)(de)(de)環保、安全生產問題隱患較多(duo)，且整治難(nan)度大(da)，因此(ci)老(lao)舊(jiu)(jiu)(jiu)工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)園(yuan)區的(de)(de)(de)改造(zao)升級，是工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)經濟(ji)發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)必然(ran)選擇。

老舊工業園區改造升(sheng)(sheng)級(ji)(ji)可以為企(qi)業(ye)轉型升(sheng)(sheng)級(ji)(ji)提供(gong)新動能，是(shi)高(gao)質量(liang)發展落(luo)實(shi)趕(gan)超的(de)重(zhong)要載體保障，逐漸(jian)為各地所重(zhong)視，且日益成為創造當地經濟發展新局面的(de)中心工作。對于(yu)(yu)傳(chuan)統老舊(jiu)工業(ye)園區(qu)(qu)進(jin)行(xing)改(gai)造，是(shi)各地城市(shi)發展的(de)大(da)勢所趨、必由(you)之路。對于(yu)(yu)企(qi)業(ye)而言，應該借此(ci)機會(hui)提升(sheng)(sheng)臟亂差的(de)落(luo)后形(xing)象，更(geng)應該大(da)力開(kai)展技術改(gai)造和裝(zhuang)備升(sheng)(sheng)級(ji)(ji)，提升(sheng)(sheng)企(qi)業(ye)綜(zong)合競爭力。對于(yu)(yu)區(qu)(qu)域而言，則要積極開(kai)展土地置(zhi)換，騰出空間引進(jin)優質項目(mu)，推(tui)動產業(ye)結構升(sheng)(sheng)級(ji)(ji)和城市(shi)人居環境的(de)改(gai)善。

然而，老(lao)舊(jiu)工業(ye)區改造(zao)并非(fei)易事(shi)，牽涉(she)到政(zheng)府、開(kai)發商、社區等多個利益主體(ti)。據相關(guan)人員調研發現，舊(jiu)工業(ye)區升級改造(zao)存(cun)在這(zhe)些瓶頸：

1、思想狹隘，“不愿改”

部分業主(zhu)認為政府對(dui)園區升級改造(zao)補助有限，另有部分業主(zhu)覺得改造(zao)后容積率不(bu)高，賺取利潤少。因(yin)此(ci)不(bu)少業主(zhu)傾向于安于現(xian)狀，改造(zao)意(yi)愿不(bu)強，參(can)與熱情(qing)不(bu)高。一些老(lao)板認為，自(zi)己的(de)廠(chang)房出租都可以有不(bu)錯的(de)收(shou)入，為什么(me)還(huan)要改呢？

2、資金(jin)短缺，“不能改”

部分舊工業(ye)區運作資(zi)金(jin)不(bu)足，規模也較小，無力(li)自行改(gai)造(zao)。村級工業(ye)園(yuan)改(gai)造(zao)不(bu)可(ke)避免(mian)要(yao)進(jin)(jin)行地上舊建筑(zhu)物拆(chai)除、地上企(qi)業(ye)搬遷、土地平整(zheng)等(deng)工作，這(zhe)些往往需要(yao)投(tou)入(ru)巨額的資(zi)金(jin)，單靠村集體的力(li)量顯然很難完(wan)成改(gai)造(zao)，必須(xu)依賴政(zheng)府或者社會(hui)(hui)資(zi)金(jin)。但即使政(zheng)府和社會(hui)(hui)資(zi)金(jin)能夠參與(yu)改(gai)造(zao)，同(tong)樣面臨兩個(ge)問題：一(yi)是(shi)政(zheng)府可(ke)投(tou)入(ru)資(zi)金(jin)有限(xian)。因此政(zheng)府資(zi)金(jin)應優先(xian)用于哪些園(yuan)區改(gai)造(zao)，以什(shen)么形式投(tou)資(zi)、投(tou)入(ru)額度(du)、標(biao)準均(jun)值(zhi)得進(jin)(jin)一(yi)步探(tan)討與(yu)明確。二是(shi)引(yin)入(ru)社會(hui)(hui)資(zi)本后，如何對其監管與(yu)引(yin)導(dao)，防止其過度(du)追求(qiu)經濟效益，而(er)忽視產業(ye)發(fa)展。這(zhe)是(shi)資(zi)金(jin)瓶頸。

3、產權(quan)不(bu)清，“不(bu)敢改(gai)”

由于(yu)村(cun)級工(gong)業(ye)園(yuan)土地(di)的(de)(de)所(suo)(suo)有權(quan)、使用權(quan)、經營(ying)權(quan)三權(quan)分離，造(zao)成(cheng)(cheng)在改造(zao)中要協(xie)調土地(di)的(de)(de)所(suo)(suo)有權(quan)人村(cun)集體(ti)、使用權(quan)人開(kai)發企(qi)業(ye)租戶（“二房東”）和經營(ying)權(quan)人生產企(qi)業(ye)等(deng)多類權(quan)益主體(ti)，進一步加大權(quan)屬整合難(nan)度，從而影響村(cun)級工(gong)業(ye)園(yuan)成(cheng)(cheng)片連片規模(mo)改造(zao)。這是產權(quan)瓶頸(jing)。

4、政策不(bu)明(ming)，“不(bu)會改”

像深圳，市(shi)、區涉及舊工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)區提(ti)升(sheng)改(gai)(gai)造的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)有(you)《關于(yu)加(jia)強(qiang)和改(gai)(gai)進(jin)城市(shi)更新(xin)實施工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)的(de)暫(zan)行(xing)措施》《深圳市(shi)綜合(he)整治類舊工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)區升(sheng)級(ji)改(gai)(gai)造操作(zuo)(zuo)指(zhi)引（試行(xing)）》《龍華新(xin)區關于(yu)加(jia)快(kuai)推(tui)進(jin)工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)轉(zhuan)型升(sheng)級(ji)的(de)若干(gan)措施（試行(xing)）》等數項，然而，一是政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)之(zhi)間相互交織，業(ye)(ye)主(zhu)無所適從；二(er)是對(dui)產(chan)業(ye)(ye)關系復(fu)雜等特殊(shu)舊工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)區提(ti)升(sheng)改(gai)(gai)造存在(zai)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)缺(que)失；三是不(bu)時有(you)新(xin)的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)出臺，部分業(ye)(ye)主(zhu)無法(fa)把握前沿政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，不(bu)知(zhi)如(ru)何行(xing)動。

5、產業發(fa)展瓶(ping)頸(jing)

村級工業(ye)(ye)(ye)園改造(zao)不(bu)僅需(xu)(xu)要(yao)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)載體，更需(xu)(xu)要(yao)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)內容。但目(mu)前村級工業(ye)(ye)(ye)園承(cheng)載了五金、塑(su)料、涂料、家(jia)具等大(da)量低(di)端雷(lei)同產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，外向型不(bu)強、創新性不(bu)足(zu)、產(chan)(chan)出(chu)效益低(di)下、環境(jing)污(wu)染嚴重等問(wen)題日益凸顯。原有產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)內容已(yi)經無法為經濟(ji)持續增長(chang)提供(gong)充足(zu)動力(li)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)型升(sheng)級迫在(zai)眉睫。因此，如何落實產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)規劃、明確園區(qu)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)定(ding)位、找(zhao)準(zhun)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發展方向、推(tui)動產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)項目(mu)落地(di)，實現產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)型升(sheng)級，是村級工業(ye)(ye)(ye)園改造(zao)的一大(da)困境(jing)。

6、利益平衡瓶頸

目前(qian)改(gai)工(gong)(gong)項(xiang)目成(cheng)本較(jiao)高(gao)、經(jing)濟效益(yi)不高(gao)（像在珠三角，工(gong)(gong)業(ye)(ye)用地(di)出讓價(jia)格大(da)約(yue)80萬/畝，而商住用地(di)普遍都(dou)1000萬/畝以(yi)(yi)上），復(fu)墾(ken)項(xiang)目每畝土地(di)僅獎(jiang)勵10萬元。因(yin)此(ci)，如(ru)何(he)平(ping)衡不同改(gai)造(zao)方向間巨大(da)的(de)收益(yi)差異(yi)，保障不同改(gai)造(zao)主(zhu)體間的(de)利(li)益(yi)平(ping)衡是各地(di)村(cun)(cun)級工(gong)(gong)業(ye)(ye)園改(gai)造(zao)工(gong)(gong)作中的(de)又一大(da)難點。特別(bie)是對于以(yi)(yi)產(chan)業(ye)(ye)立(li)市、立(li)區的(de)一些地(di)方而言，如(ru)何(he)在村(cun)(cun)級工(gong)(gong)業(ye)(ye)園改(gai)造(zao)中保障工(gong)(gong)改(gai)工(gong)(gong)主(zhu)體利(li)益(yi)，突出以(yi)(yi)產(chan)業(ye)(ye)為(wei)導向的(de)改(gai)造(zao)特色顯得尤(you)為(wei)重要。

這些瓶頸(jing)在很大程度上阻礙了各地老舊(jiu)工業(ye)園(yuan)區的改造步(bu)伐，可以由政府主導，通過興建、改造、提升園(yuan)區，集中實(shi)施治(zhi)污(wu)、監管(guan)、安全、治(zhi)安以及(ji)生(sheng)產生(sheng)活等方方面面的有(you)效(xiao)措(cuo)施，將(jiang)(jiang)大大降低企業(ye)的運營(ying)成本(ben)和管(guan)理成本(ben)，實(shi)現資(zi)源(yuan)的整合利用，為城市的可持(chi)續發(fa)展釋放和優化空間，一(yi)個產、城、人(ren)和諧發(fa)展的局(ju)面將(jiang)(jiang)逐步(bu)形成，而園(yuan)區，也必將(jiang)(jiang)走(zou)向一(yi)個更(geng)為光明(ming)美好的明(ming)天(tian)。