既有建筑改造需要了解建筑物現狀及明確業主改造需求

來源：建(jian)科 瀏覽：- 發布日(ri)期：2023-07-19 09:47:01

“既(ji)(ji)有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)”指竣工驗(yan)收備案并投入使(shi)(shi)用一年后的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)或已(yi)投入使(shi)(shi)用的(de)(de)(de)(de)房屋(wu)。既(ji)(ji)有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)改(gai)(gai)造(zao)是建(jian)(jian)筑(zhu)功(gong)能(neng)的(de)(de)(de)(de)重(zhong)新定位(wei)和(he)城市動能(neng)的(de)(de)(de)(de)重(zhong)新發現，對促進城市更(geng)新和(he)提升(sheng)城市經濟(ji)活力有(you)著重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)意義。很多既(ji)(ji)有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)在(zai)耐久性(xing)、安(an)全性(xing)、節能(neng)性(xing)、舒適性(xing)等(deng)方(fang)面都難(nan)(nan)以滿足人們(men)的(de)(de)(de)(de)需要(yao)(yao)。頻繁發生的(de)(de)(de)(de)火(huo)災(zai)、地震等(deng)自(zi)然災(zai)害，除了(le)對既(ji)(ji)有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)造(zao)成(cheng)巨大損害外，還嚴重(zhong)威脅到人民的(de)(de)(de)(de)生命財產安(an)全，因此，既(ji)(ji)有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)改(gai)(gai)造(zao)是設(she)(she)計行(xing)業面臨的(de)(de)(de)(de)新挑戰。為了(le)使(shi)(shi)老舊建(jian)(jian)筑(zhu)煥發新活力，需要(yao)(yao)每一位(wei)設(she)(she)計師在(zai)改(gai)(gai)造(zao)案例中摸索出解決改(gai)(gai)造(zao)難(nan)(nan)點的(de)(de)(de)(de)思(si)路，同時需要(yao)(yao)積累和(he)分享(xiang)更(geng)多的(de)(de)(de)(de)設(she)(she)計經驗(yan)。下面建(jian)(jian)筑(zhu)規劃設(she)(she)計研究中心淺談一下既(ji)(ji)有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)改(gai)(gai)造(zao)的(de)(de)(de)(de)過(guo)程中，需要(yao)(yao)了(le)解的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)物現狀，明確業主的(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)造(zao)需求。

1、明確用地性質

根據(ju)甲方提供的《建(jian)設工程規劃(hua)許(xu)可(ke)證》可(ke)確定(ding)原始建(jian)筑(zhu)用途(tu)、建(jian)筑(zhu)層數、建(jian)筑(zhu)高度、建(jian)筑(zhu)面積(ji)。如項(xiang)目在使用過程中已(yi)進行過改、擴建(jian)，則需要(yao)提供報批用規劃(hua)核(he)準圖、規劃(hua)許(xu)可(ke)證或規劃(hua)確認函。

2、擬改造功能與用地性質是否一致、改造范圍內是否存在違建和擴建，是否需要走規劃報批

業主可根據改造后功(gong)(gong)能(neng)及原(yuan)建筑功(gong)(gong)能(neng)查閱文(wen)件(jian)中相關(guan)條文(wen)，明確(que)是否(fou)(fou)有改造的(de)可能(neng)性、是否(fou)(fou)需要辦理(li)(li)規劃手(shou)續。如新的(de)使(shi)用(yong)功(gong)(gong)能(neng)在文(wen)件(jian)中明確(que)不(bu)予辦理(li)(li)，則不(bu)建議做改造。

3、結構安全性檢測與鑒定

改(gai)造(zao)項目(mu)中(zhong)結(jie)(jie)(jie)構(gou)(gou)安全(quan)(quan)問題(ti)頻發，為(wei)消除施(shi)(shi)工過(guo)程中(zhong)結(jie)(jie)(jie)構(gou)(gou)安全(quan)(quan)隱患(huan)，改(gai)造(zao)實(shi)施(shi)(shi)前業(ye)主應(ying)(ying)委托有資(zi)質的(de)單位(wei)進(jin)行(xing)結(jie)(jie)(jie)構(gou)(gou)安全(quan)(quan)性(xing)(xing)(xing)檢(jian)測與鑒定(ding)，并出(chu)具(ju)檢(jian)測鑒定(ding)報(bao)告。《民用建(jian)筑可(ke)靠性(xing)(xing)(xing)鑒定(ding)標準》中(zhong)對安全(quan)(quan)性(xing)(xing)(xing)鑒定(ding)分為(wei)四級(ji)(ji)(ji)：Asu級(ji)(ji)(ji)、Bsu級(ji)(ji)(ji)、Csu級(ji)(ji)(ji)、Dsu級(ji)(ji)(ji)，其中(zhong)Asu級(ji)(ji)(ji)不影響(xiang)整(zheng)體承(cheng)載(zai)(zai)可(ke)能(neng)有極少(shao)數一般(ban)構(gou)(gou)件(jian)應(ying)(ying)采(cai)取措(cuo)(cuo)施(shi)(shi)；Bsu級(ji)(ji)(ji)安全(quan)(quan)性(xing)(xing)(xing)略低(di)于Asu級(ji)(ji)(ji)規(gui)(gui)定(ding)，尚不顯著影響(xiang)整(zheng)體承(cheng)載(zai)(zai)，可(ke)能(neng)有極少(shao)數構(gou)(gou)件(jian)應(ying)(ying)采(cai)取措(cuo)(cuo)施(shi)(shi)；Csu級(ji)(ji)(ji)安全(quan)(quan)性(xing)(xing)(xing)不符合對Asu級(ji)(ji)(ji)的(de)規(gui)(gui)定(ding)，顯著影響(xiang)整(zheng)體承(cheng)載(zai)(zai)，應(ying)(ying)采(cai)取措(cuo)(cuo)施(shi)(shi)，且可(ke)能(neng)有極少(shao)數構(gou)(gou)件(jian)必須及時采(cai)取措(cuo)(cuo)施(shi)(shi)；Dsu級(ji)(ji)(ji)安全(quan)(quan)性(xing)(xing)(xing)嚴重不符合對Asu級(ji)(ji)(ji)的(de)規(gui)(gui)定(ding)，嚴重影響(xiang)整(zheng)體承(cheng)載(zai)(zai)，必須立(li)即采(cai)取措(cuo)(cuo)施(shi)(shi)。文件(jian)中(zhong)會明確列舉(ju)出(chu)需要(yao)采(cai)取措(cuo)(cuo)施(shi)(shi)的(de)結(jie)(jie)(jie)構(gou)(gou)安全(quan)(quan)問題(ti)及相(xiang)應(ying)(ying)建(jian)議。業(ye)主應(ying)(ying)根據安全(quan)(quan)性(xing)(xing)(xing)評(ping)定(ding)等級(ji)(ji)(ji)及報(bao)告中(zhong)應(ying)(ying)采(cai)取的(de)措(cuo)(cuo)施(shi)(shi)整(zheng)改(gai)到位(wei)，當檢(jian)測后滿足(zu)結(jie)(jie)(jie)構(gou)(gou)安全(quan)(quan)性(xing)(xing)(xing)的(de)前提下方可(ke)實(shi)施(shi)(shi)改(gai)造(zao)。

4、原始圖紙收集

一棟(dong)既(ji)有建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)可能已進(jin)行過(guo)多次(ci)修改(gai)，為(wei)全面了解建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)主體情況，需要收集(ji)原始設(she)計至現(xian)階段的(de)各次(ci)設(she)計、施工(gong)(gong)成(cheng)果文件。原始圖紙(zhi)資料包括：規(gui)劃核準(zhun)(zhun)圖、原始設(she)計圖、檔(dang)案館歸集(ji)的(de)竣(jun)工(gong)(gong)圖紙(zhi)。以(yi)竣(jun)工(gong)(gong)圖紙(zhi)作為(wei)后期改(gai)造的(de)基礎，并(bing)核查(cha)與規(gui)劃核準(zhun)(zhun)圖的(de)一致性；當(dang)因(yin)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)年代久遠原始資料無法獲取時，應委托有資質的(de)公司進(jin)行現(xian)場測繪，并(bing)提供圖紙(zhi)，應清晰(xi)表達出(chu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)層數(shu)、建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)高度、各層平(ping)面布局、消(xiao)防道路寬度、與臨(lin)近建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)間(jian)距離、消(xiao)防水(shui)(shui)池容積、消(xiao)防水(shui)(shui)箱容積、配電(dian)間(jian)、風機房(fang)、電(dian)梯機房(fang)等參數(shu)。

5、設計、驗收資料收集

包括：消防設計合格書(shu)、施工圖(tu)設計審查合格書(shu)、消防驗收意見(jian)書(shu)、竣(jun)工驗收意見(jian)書(shu)。

6、現場勘察

建筑、結構、機電各專(zhuan)業根據前(qian)期(qi)獲取的(de)資料進行現(xian)場勘察，核(he)實既(ji)有(you)建筑、結構、機電專(zhuan)業現(xian)狀與(yu)原始(shi)設計圖(tu)紙的(de)一致(zhi)性。

建(jian)(jian)筑(zhu)專業：核實建(jian)(jian)筑(zhu)平面布局、建(jian)(jian)筑(zhu)物輪廓、建(jian)(jian)筑(zhu)層(ceng)數及屋面布局與(yu)原設計(ji)圖的一致性；是否(fou)存(cun)在改建(jian)(jian)、違建(jian)(jian)。如存(cun)在改建(jian)(jian)、違建(jian)(jian)應提醒(xing)甲方(fang)將違建(jian)(jian)拆除、或辦理規(gui)劃手續(xu)將違建(jian)(jian)部分合法化。

結構專(zhuan)業(ye)：現場(chang)實(shi)勘(kan)建筑物主體結構的(de)破(po)壞程度、是否(fou)(fou)存(cun)(cun)在原圖紙(zhi)未設計的(de)重荷載設備、是否(fou)(fou)存(cun)(cun)在加(jia)(jia)(jia)建、違(wei)建、改建等，如：屋(wu)頂增(zeng)加(jia)(jia)(jia)房間、中庭加(jia)(jia)(jia)板(ban)、加(jia)(jia)(jia)電梯(ti)、加(jia)(jia)(jia)樓(lou)梯(ti)、剪力墻或(huo)樓(lou)板(ban)開(kai)大尺寸安(an)裝洞口等。

給排水專(zhuan)業：核實消防(fang)(fang)泵(beng)房、消防(fang)(fang)水池、消防(fang)(fang)水箱位置及(ji)容積(ji)、可利用的市政消火栓位置及(ji)數量、消防(fang)(fang)泵(beng)啟(qi)泵(beng)方式、系統的完好性等(deng)。

電氣專業(ye)：核實(shi)變電所或(huo)總(zong)配電室(shi)市(shi)政(zheng)進線路(lu)數及電源的(de)獨立(li)性(xing)、變壓器負(fu)載率、變電所及配電間(jian)布置、主干電纜規格型號、應急(ji)照明系統(tong)形式、消控室(shi)布置、火(huo)災自動報警系統(tong)形式等是否與圖紙一致及各系統(tong)的(de)完好性(xing)。

暖通專(zhuan)業(ye)：核實冷凍機房、鍋爐(lu)房、風(feng)機房的布置；主要(yao)設備參數(shu)；系統(tong)的完好性。